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~「公共下水」「浄化槽」について~

生活する上で必要な、「水」を利用したあとの生活排水の処理についてです。

蒲郡市では、2種類の排水施設を利用しています。1つ目は、「公共下水」です。

蒲郡市の採用している排除方式は分流式です。 分流式とは、汚水は汚水管、雨水は雨水管で排除する方式をいいます。 これに対して、汚水と雨水を同じ下水道管で排除する方式を合流式といいます。 合流式の場合、大雨が降ると十分きれいになっていない水が、海へ流れ出てしまうことがあります。

次に、「浄化槽」です。

浄化槽は、微生物をうまく繁殖させるための装置や処理された水を消毒するための装置が付いています。 浄化槽を地面の上から見るとマンホールしか見えませんが、槽の中で分かれており、液体と固体に分ける分離槽、空気を吹き込み微生物を繁殖させるばっ気槽や沈殿槽、放流水を消毒する消毒槽とからできています。

さらに詳しい解説はこちらから
https://www.pref.aichi.jp/soshiki/gesuido/syurui.html

~地盤調査・地盤補強について~

地盤調査は法律で義務付けられています!

甚大な被害を出した阪神・淡路大震災後の2000年(平成12年)に、建築基準法が改正され、家を建てる際に地耐力を調べることが建築基準法上で求められるようになりました。

 地盤調査とは、、、

建物などを建てる前に、その地盤がどの程度の建物の重さに耐え、沈下に抵抗する力(地耐力という)をもっているかを調べることです。
例えば、その土地が軟弱な地盤で、建物の荷重に耐えられないと、建物は沈下します。地盤調査では、建物が沈下するかしないか判断でき、沈下の恐れがあれば適切な対策(地盤改良)を行います。

 地盤補強の種類は?

具体的な地盤補強の工法としては、主に「①柱状改良工法」「②小口径鋼管工法」「③既成コンクリートパイル工法」「④表層改良工法」の4つがあります。

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地盤補強工法

直接基礎で対応できない場合は、地盤補強工事を行って建物を安全に支えなければなりません。工法の選択では、安全性かつ経済性を考慮する必要があります。地盤補強工事を大別すると、軟弱な地盤そのものを固めてしまう地盤改良と、既製の杭を打設する工法とに分けることができます。地盤改良は硬質地盤でなくとも建物を安全に支持することが可能なので、戸建住宅の基礎補強では広く採用されています。土が固まらないような地盤の場合で支持層が確認できる場合は、既製の杭を支持層まで打設して建物を支持させる工法を採用できます。


表層改良工法

・セメント系固化材を軟弱地盤に散布して、原地盤の土と混合・攪拌・転圧を行い版状の固結体をつくる工法。
・軟弱層がGL-2.0m以浅に分布している場合に適用。ただし、改良深度内に水位があって混合攪拌が困難な場合、改良範囲が隣地または道路際まであり、境界ブロックや隣家、道路等に影響が懸念される場合は適用しない。
・改良深度を決める際の良好地盤とは、原則として粘性土で 粘性土でN値>3、砂質土でN値>4が連続する地層をいう。
・工期は通常1日から2日。
・原地盤を改良するため発生土は少なくてすむ。

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ジオコラム工法 (一般的には柱状改良工法またはソイルセメントコラム工法)

軟弱地盤の土にセメントミルク(セメント系固化材と水を混ぜたもの)を注入攪拌して、地中に柱状の改良杭をつくる工法。
・軟弱層がGL-2.0mを超えてGL-8.0m程度まで分布している場合に適用。ただし、軟弱層のほとんどが腐植土である場合、産業廃棄物・生活廃棄物が堆積している場合、伏流水がある場合、元沼沢地で盛土造成後すぐに建物を建てる場合等は適用しない。
・改良深度を決める際の良好地盤とは、原則として粘性土でN値>3、砂質土でN値>4が連続する地層をいう。
・工期は通常1日から2日。低騒音・低振動施工で近隣に迷惑をかけない。
・セメント系固化材は、無機質系無公害。

小口径鋼管杭工法

・柱状改良工法で対応できない場合、杭先端のみで建物の荷重を支持したりする場合に、一般構造用炭素鋼鋼管STK-400を用いて小規模住宅を支える支持杭工法。
・軟弱層がGL-8.0m以深まで連続している場合に適用。鋼管杭工法の場合は、建物と周囲の地盤との兼ね合いがあり、極端に地盤沈下が発生する場所で採用すると、建物の抜け上がり現象が発生することがある。(超軟弱地盤や腐植土が厚く堆積している地盤に盛土をしたときなど)
・鋼管杭の長さを決める際の先端支持地盤とは、 N値≧15。支持地盤の層厚は原則0m以上連続するものとする。
・工期は通常1日から2日。
・施工機械を選択することにより、狭小な現場にも対応可能。

~固定金利・変動金利って何??~

住宅ローンの金利タイプは、返済終了までローン金利が変わらない『全期間固定金利型』(俗にフラット35)、市場金利に応じてローン金利が変動する『変動金利型』、一定期間経過後、変動金利型・固定金利型を選べる『固定金利選択型』とおおきく分けて3種類あります。
金利タイプごとにメリット・デメリットがあり、また仕組みや特徴が異なっておりますので、自分のライフスタイルに合った選択が必要です。

それぞれのメリットデメリットをまとめてましたので、詳しくは金融機関の方にもお尋ねください。

主な特徴・メリット・デメリット

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変動金利型・固定金利選択型ローンの留意点

『変動金利型』および『固定金利選択型』住宅ローンには、それぞれリスクがあります。

変動金利型ローンのリスクについて

  • 短期プライムレートなどの市場金利に連動してローン金利が変動します(金融機関により異なります)。
  • お借入いただいた後に適用される金利は、通常、4月と10月の年2回見直されます(ただし見直し後の新金利の適用時期は金融機関によって異なります)。
    お借入いただいた後に市場金利が低下した場合には、住宅ローン金利も低くなり、月々のお支払額やお支払総額の減少が期待できます。ただし、お借入いただいた後に市場金利が上昇した場合には、住宅ローンの金利も高くなり、月々のお支払額やお支払総額が増加することがあります。
  • 年2回の金利の見直しで金利の変動が生じても月々の返済額は通常5年間一定となっています。
    また、5年に一度の返済額見直しの際、急激な金利上昇が生じていた場合でも、月々の返済額は通常見直し前の1.25倍が上限となっています(上限を設定していない金融機関もありますのでお借入時にご確認ください)。
  • 大きな金利上昇があった場合、月々のお支払額を上限の1.25倍まで引き上げたにもかかわらず、その回の利息が毎月のお支払額を上回ってしまうことがあります。この場合にも、その回のお支払金額は、決まった月々の返済額となります。
    しかしながら、決まった月々の返済額を超えてしまった利息が未払いのまま残ってしまいます。これを「未払利息」といいます。ご返済の最終回に「未払利息」や未払いの元金が残ってしまうと、一般的には返済の最終回に一括してお支払いいただくことになりますので、ご注意ください。
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固定金利選択型のリスクについて

固定金利選択型住宅ローンとは、返済開始から一定の期間は固定金利を適用し、期間経過後、金利タイプを変動金利型にするか、再び固定金利選択型にするか、お選びいただける住宅ローンです(固定金利期間の長さは、金融機関によって異なります)。

固定金利期間中は、(一般的に)通常の固定金利型に比べ低い金利が適用されます。固定金利期間経過後は、通常、変動金利型となりますが、再度、固定金利型を選択することもできます。
一般的に、固定金利期間中は他の金利タイプへの変更ができません。

  • 金融機関によっては、金利タイプの更新・切り替えの際、手数料が発生する場合があります。
  • 固定期間終了時に適用金利が変わります。変動金利型における5年ごとの見直しと異なり(※)、固定期間終了の際の月々の返済額の見直しには、限度が設けられておりません。市場金利の状況によっては、月々の返済額が大幅に増加(または減少)することがあります。
    ※変動金利型ローンの、月々の支払額の見直し(5年ごと)では、月々の返済額は一般的にはそれまでの1.25倍が上限となっています。
  • 固定金利期間中は、繰上返済ができない場合もあります。繰上返済手数料が高い場合もあります(いずれも金融機関により異なります)。
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準防火地域・22条区域って何が違うの??

準防火地域・22条区域内は建築物に一定の耐火性能や防火性能を求められます。
この耐火性能と防火性能に違いがあります。

準防火地域は下記の6つの制限に注意が必要です(代表例)。
・建築物の構造
・屋根
・外壁
・軒裏
・延焼ライン内にある開口部
・塀、門

22条区域では下記の2つの制限に注意が必要です。

・屋根
・木造建築物等の外壁

一般の方ですと設計上の制限は分からない部分が多いと思いますが、ハウスメーカーや工務店の設計士にお任せで大丈夫です。

ですが、土地選びについては注意が必要です。土地の大きさ、お値段が一緒でも、準防火地域か22条区域かで建築費用が変わってきます。

一般的に80~100万円ほど準防火地域のほうが高くなります。気になっている土地について、当社までご連絡いただければ、ネットからでは読み取れない部分のお話をさせていただきます。

補足ですが、蒲郡、幸田町では防火地域、準防火地域以外の地域はすべて22条区域になります。

~不動産取得税とは~

 

不動産取得税とは?

建物や土地などを取得した場合に、一度だけ収める税金です。

(※相続については非課税です)

不動産取得から3~6か月後を目安に納税通知書が送付されますので、

取得した不動産の所在する都道府県の税務署で納税手続きをします。

 

税率はどれくらい?

不動産取得税は、固定資産税評価額×税率で算出されます。2024年3月末までは

住宅、土地ともに税率3%となっています。

 

固定資産税評価額は、景気や地価により3年毎に見直しされるもので、市町村から交付される課税明細書で確認する事ができます。

また税率に関しては優遇措置もありますので、詳しくは愛知県のHP等で確認してください。

URL→不動産取得税 - 愛知県 (pref.aichi.jp)

~住宅ローン控除とは~

個人が住宅ローンを利用してマイホームの取得やリフォームをする際に、一定要件のもと所得税や住民税からの控除が受けられる制度です。
マイホームの取得を支援してくれる国の制度です。しっかりと理解してこの制度を使うことで最大で約450万円近い金額の控除を受けることができます。
制度は複雑ですので、少し簡単にQ&Aでご説明します。

 

Q、対象者はだれ?
A、住宅ローンを利用して、家を取得する方、リフォームする方

Q、対象物件は?
A、新築住宅、中古住宅、リフォーム工事

Q、メリットは?
A、所得税等から控除を13年間、受けることができます。例、年収650万円、借入5000万円、返済期間35年、長期優良住宅の場合、13年間で最大約420万円まで控除を受けることができます。

Q、デメリットは?
A、デメリットはありません。あるとすれば、少し手続きが面倒なところです。

Q、どうすれば利用できるの?
A、確定申告をすることで控除を受けることができます。また、初年度のみ確定申告をすれば、次年度からは年末調整にて手続きが可能になります。

  

非常に簡単にご説明しました。

細かい適用要件もありますので、詳しくは国税庁のホームページからご覧ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1210.htm

~固定資産税とは~

毎年1月1日時点で住宅やマンション、土地などの固定資産を所有する方が支払う税金です。

課税対象は「土地・家屋・償却資産」であり、居住していなくても、所有者と認められれば支払う必要があります。

固定資産税は地方税であり、納付先はお住いの自治体となります。

 

税率や支払いについてなど、詳しくはコチラ

https://www.marushichi-j.com/after_buying#tocHead_4

 

国税庁のHPもご覧ください

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm

~道路における敷地のセットバックって??~

土地探しをしているとよく「セットバック」という言葉を目にします。

今回は、セットバックについてみてみます。

〇セットバックってそもそも何のために行っているのでしょう。

理由は大きく2つ。

1つ目は、日照や風通しなどをよくするため。

2つ目は、災害避難時の安全性・消防車など緊急車両の乗り入れ等するためとなります。

〇セットバックはどこで決められているの??

建物を建築するための法律である建築基準法によって決めれらています。

建築基準法第42条2項では、幅員4メートル未満の道路では、「その中心線からの水平距離2メートルの線をその道路の境界線とみなす」と規定されています。

これは、道路の中心線から2メートルの範囲は、道路の境界線とみなすため、その部分に関しては建築物を建築することができないということを示しています。

したがって、法42条2項道路に接地する住宅が建て替えなどを行う際には、法42条2項道路の中心線から2メートルの範囲までセットバックをすること、つまり法42条2項道路に接地する敷地を後退させることが求められています。そのため、法42条2項道路に接地する土地では、自分の敷地でありながら建物や塀などを建築することができない部分が発生するということになります。

 

蒲郡市では、4mにみたない道路の敷地について建築する場合狭あい協議が必要になりました。詳しくはこちらを参考にして下さい。

狭あい道路整備促進事業について - 愛知県蒲郡市公式ホームページ (gamagori.lg.jp)

~ガスについて~

皆さんが家庭で使っているガスは「都市ガス」?「プロパンガス」?
ここでは、それぞれの一般的な特徴をご説明します。

「都市ガス」
・プロパンガスに比べて料金が割安
・環境への負荷が低い
・対応できるエリアが限定されている
・災害時の復旧に時間がかかる

「プロパンガス」
・災害時の復旧が早い
・場所を選ばずどころでも利用可能
・初期費用は安いが都市ガスに比べ料金は割高
・火力が強い

以上、どちらがいいとは言えませんが、それぞれに特徴がありますね!

他、豆知識として、ガス警報器を設置する場合、都市ガスは空気より軽いので天井付近へ。
プロパンガスは、逆に空気より重いので床に近い位置へ設置するようにしましょう!

詳しくは、蒲郡市の都市ガスを供給しているサーラエナジー㈱のHPを参照してください。
https://www.salaenergy.co.jp/